Parco immobiliare: partiamo dalla sicurezza degli edicifi e puntiamo su elettrificazione, digitalizzazione e formazione

Intervista a Francesco Burrelli, presidente ANACI

di Micaela Ancora

ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) è la più grande associazione a livello nazionale che raggruppa 8.000 amministratori di condomini. Il presidente Burrelli, da poco rieletto per un nuovo mandato quadriennale, è al suo terzo mandato.

Con lui abbiamo affrontato in questa intervista molti temi legati all’edilizia, al parco immobiliare italiano, alle nuove tecnologie ed alla formazione.

Colonnine di ricarica, cucine a induzione, pompe di calore, non sempre i condomini sono adeguati ad integrarli nel loro contesto. Abbiamo, infatti, edifici datati in cui il tema sicurezza dovrebbe affiancare quello dell’innovazione tecnologica. Cosa può dirci a riguardo?

Bisogna inquadrare il tema in un contesto più generale per capire cosa sta succedendo in Italia, quindi, partiamo proprio dal patrimonio edilizio: abbiamo circa 1,2 milioni di condomini di cui il 75% nati prima del 1976 (la legge 10/91 sul risparmio energetico arriva moti anni dopo). Un terzo di questo patrimonio è equamente suddiviso tra Lombardia e Lazio. Il 70% degli italiani vive in condomini, che sono per il 90% in classe G. Se andiamo ad analizzare questo patrimonio edilizio, sia dal punto di vista energetico sia da un punto di vista della sicurezza, ci troviamo di fronte ad una situazione poco rosea perché ciò che sarebbe dovuto essere in qualche maniera ristrutturato e conservato negli anni non ha mai ricevuto interventi se non in caso di emergenza (a seguito di terremoti ad esempio). Possiamo notare però che, rispetto al tema sicurezza, siamo più avanti nelle tecnologie probabilmente perché come Paese siamo stati spinti dalle normative europee che ci obbligano puntare al NZEB.  Inoltre, la parola sostenibilità ha iniziato a farsi strada nel 1987, per poi essere affiancata da parole come ecocompatibile e trasformazione ecologica e digitale ma la sicurezza non viene valutata al pari di questi filoni, quando in realtà dovrebbe essere la base da cui partire quando si interviene su un edificio.

Parliamo del 110%. Come vede l’introduzione dell’incentivo e l’evoluzione che ha avuto?

Il superbonus è stato introdotto come l’innovazione che avrebbe dovuto risolvere tutti i problemi dei condomini. Dall’avvio ad oggi sono cambiati due governi che, purtroppo, non si sono resi conto che milioni e milioni di persone stanno patendo questa situazione e che centinaia di migliaia di operatori che lavorano nell’edilizia, se non vengono sbloccati i crediti dal 2021 ad oggi, rischiano di non poter più lavorare e di fallire. Questo accade perché è stato costruito un sistema che non è un sistema legislativo oggettivo e chiaro che individua quali sono i parametri, chi può accedere al bonus e chi effettivamente deve mettere in pratica le azioni. Dal decreto 34/2020 fino ad oggi si sono avute una serie di ammennicoli e si è consentito all’Agenzia delle Entrate di legiferare con circolari che non hanno valore di legge; lo Stato non è stato in grado di dar vita a provvedimenti che forniscano certezze ed indicazioni a coloro i quali devono investire negli interventi e devono considerare formare le professionalità: nel comparto edilizio mancano le persone capaci e competenti. Se il bonus dura sei mesi non si ha il tempo di formare: sono circa duemila le imprese che si sono alternate quest’anno nel portare avanti queste tipologie di lavoro senza avere una adeguata preparazione.

Quindi un incentivo non organizzato nei migliori dei modi…

Indubbiamente c’è bisogno di intervenire sull’incentivo perché così come è ora non funziona bene.

Quando il superbonus è partito, si è iniziato a lavorare senza mettere in piedi un controllo oggettivo, si è solo affidato al controllo dell’Agenzia delle Entrate la vigilanza della congruità di quello che arrivava, ma intanto i crediti venivano mandati nel cassetto fiscale. Solo a novembre scorso si è fatto partire un decreto antifrode (però ormai si registravano quattro miliardi di frode, per quanto non legati al superbonus).

Ora, l’incentivo doveva durare fino al 2023 quindi chi abitava nei condomini ha iniziato ad investire, a pensare che ci sarebbero stati due anni di tempo per rinnovare gli immobili. Poi di volta in volta i vari parametri venivano modificati, il procedimento era in continuo cambiamento e la gente ha iniziato di nuovo a perdere fiducia, ma ormai molti lavori erano iniziati. Di questi alcuni sono stati interrotti, mentre altri non sono neppure stati avviati.  Molte persone che vedevano nel 110% l’unica soluzione per ristrutturare casa hanno visto cadere ogni progetto.

Parliamo ora di transizione digitale e rapporto con il parco immobile. ANACI come vede questo connubio?

Come ANACI supportiamo la transizione digitale, abbiamo già fatto un accordo con KNX per introdurre dei sistemi domotici basati sullo standard Konnex che permettono la gestione automatizzata e decentralizzata degli impianti tecnologici. Abbiamo cercato una collaborazione con le migliori aziende che fanno ricerca e studiano la domotica e le trasformazioni all’interno dei nostri condomini. Andando sul pratico puntiamo sulla trasformazione delle lampade presenti negli edifici, sull’utilizzo degli inverter e di quei sistemi che consentono di risparmiare energia.

Importante è anche puntare sulla formazione di tecnici che sappiano valutare se c’è bisogno di fare qualcosa o meno nel condomino, avviare cioè una manutenzione programmata, prevedendola nel bilancio.  In tutto ciò il ruolo dell’amministratore è importante, è trainante, e deve sapere optare per le scelte più vantaggiose per i condomini.

Aggiungo che un passo importante sarebbe quello di sburocratizzare gli iter autorizzativi. Pensare alla rivoluzione digitale con l’attuale burocrazia significa che la rivoluzione digitale non ci serve; noi dobbiamo di pari passo fare in modo che le autorizzazioni siano caratterizzate da processi semplici e veloci. Oggi per installare una pompa geotermica vanno via dai 6 mesi ai 7 mesi, se ci va bene, di iter burocratici.

Passiamo al tema elettrificazione, come si dovrebbe intervenire sugli edifici?

Per ciò che riguarda l’elettrificazione diciamo che si può fare se si interviene anche sull’involucro e quindi se ci sono politiche adeguate a fare questo e per sostenere questa trasformazione. Ora cominciano ad affacciarsi sul mercato pompe di calore ad alta temperatura e ad alte prestazioni, per cui, è possibile che nel breve periodo si possa anche pensare di non intervenire sull’involucro ma solo sulla centrale termica, sostituendo la caldaia con la pompa di calore. Però, operando in questo modo si avrebbero tanti problemi: la pompa di calore potrebbe provocare una difficoltà sulla rete di distribuzione, sulla domanda di energia e via così. Insomma, non potrà esserci elettrificazione spinta senza interventi importanti sugli involucri.

Quali sono gli obiettivi primari del suo mandato da Presidente?

Primariamente alzare la formazione degli associati. L’intento è accettare le iscrizioni con la clausola di raggiungere adeguati livelli formativi entro uno specifico lasso di tempo. Questo perché se non si ha una formazione adeguata, se non si sa cosa è una casa intelligente, il BIM, la proprietà, il valutatore immobiliare, la casa digitale, l’intelligenza artificiale, non si può lavorare sul campo. Da quest’anno, quindi, richiediamo per i nuovi iscritti la certificazione secondo la norma UNI 10801 che definisce in modo organico i requisiti professionali, deontologici e operativi che afferiscono alla figura dell’Amministratore condominiale e immobiliare. Questo perché l’amministratore condominiale dovrebbe essere un professionista in grado di gestire i servizi tecnologici e manutentivi degli edifici ed affrontare molteplici attività gestionali, che vanno dall’energia alla sicurezza, dal restauro conservativo alla manutenzione, dalla domotica alle “smart city” e al risparmio energetico.

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